중앙생활권2구역은 일반분양 1천379세대, 조합 934세대, 임대 등 그 밖의 160세대 등 총 2천473세대로 구성되어 있고 일반분양과 조합원의 취득세가 다르게 부과된다.

■ 조합원 취득세 바로 알기

중앙생활권2구역 주택재개발 정비사업을 통해 조합원에게 934세대에 공급되는데 이 사업은 2010년 7월 정비구역지정 고시가 되었고, 2015년 3월 사업시행인가, 2016년 11월 관리처분계획인가를 받은 바 있다.

조합원 취득세를 계산할 때는 공급가액에서 종전의 부동산으로 인정받은 권리가액(프리미엄이 아님)을 뺀 금액을 과세표준으로 하며, 원시취득으로 보아 2.96%(교육세 포함, 농특세 별도. 이하 같다)의 세율이 적용된다. 

분양과 비교하면 다소 세율이 높지만 중과 세율은 적용되지 않는다. 중과 세율은 유상거래에 한해 적용되기 때문이다.

조합원은 다시 정비구역지정 고시일인 2010년 7월 16일을 기준으로 정비구역 부동산 소유자는 원조합원으로, 고시일 이후 부동산을 승계했다면 승계조합원으로 분류한다. 

원조합원이 취득하는 주택의 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 85% 이상의 취득세가 감면될 수 있다.

조합원 취득세는 조합에서 정한 법무대리인이 의정부시에 일괄 신고할 예정으로 납세자 개인별로 의정부시에 방문해 신고하지는 않아도 될 예정이다.

■ 분양 취득세 바로 알기

일반분양으로 입주하는 1천379세대의 경우 지방세법 개정 후 계약을 변경한 경우 취득세가 중과될 수 있으므로 꼭 알아두어야 할 부분이 있다.

첫째, 다주택자의 경우 분양권 전매, 일부 지분 증여 등 최근에 계약을 변경했다면 개정된 법이 적용되어 취득세액이 올라갈 수 있다.

둘째, 위와 같이 최근에 계약을 변경한 경우 기존에 주택을 보유한 가족(형제자매 포함)과 입주 잔금일 기준으로 같은 세대를 구성한다면 취득세액이 올라갈 수 있다.

셋째, 임시사용승인 이후 입주 잔금일로부터 60일 이내에 분양계약서, 부동산 거래계약 신고필증 등의 필요서류를 지참하고 의정부시 세무민원실에 방문해 취득세를 신고해야 한다.

분양권 전매 또는 계약 변경을 했다면 중앙생활권2구역 일반분양의 경우 대부분 계약을 2019년 9월까지 마쳤기 때문에 개정되기 전의 세법에 따라 1.1%~3.3%의 세율이 적용되겠으나, 2019년 12월 4일 이후 분양권 전매, 일부 지분 증여 등으로 계약을 변경했다면 개정된 법이 적용되어 다주택 세대는 중과가 될 수 있다.

먼저 2019년 12월 4일부터 2020년 7월 10일까지 계약했을 경우 4주택 이상 세대는 4.4%로 중과가 되고, 뒤에서 언급될 내용과 달리 1억 원 이하 주택, 상속 주택 등도 모두 주택 수 산정에 포함된다.

2020년 7월 11일 이후 계약했을 경우에는 현행세법이 적용되어 2주택 8.4%, 3주택 이상 12.4%로 중과가 되며, 공시주택가격 1억 원 이하 주택, 상속 주택 등은 주택 수 산정에서 제외가 된다. 

2주택 세대가 종전 주택을 1년(분양권 계약일 기준으로 종전 주택이 조정대상지역에 있지 않으면 3년) 이내에 처분하면 일시적 2주택으로 1주택과 같은 세율이 적용되기도 한다.

또한 현행세법에 따르면 분양권도 주택 수에 가산되어 다른 주택을 취득할 때 영향을 주며, 분양권에 의한 주택을 취득할 때는 입주 잔금일이 아닌 분양권 취득일을 기준으로 주택 수를 산정하기 때문에 입주 잔금일 전에 기존 주택을 팔아도 중과가 될 수 있으니 계약 시 주의해야 한다.

주택을 보유한 가족과 같은 세대를 구성하면 앞에서 언급한 대로 현행세법에서는 다주택 세대에 중과가 되는데 입주 잔금일 전에 주택을 보유한 형제자매 등의 가족과 같은 세대를 구성하여 중과된 취득세를 납부하는 안타까운 사례가 종종 발생하고 있다. 

이는 청약신청 당시 기준이 지방세법에서 적용하는 세대의 기준과 달라 발생하는 혼동으로 파악된다.

청약신청 당시 형제자매의 주택 수는 포함하지 않았지만 취득세 계산 시에는 형제자매도 가족이므로 그 주택 수를 합산하고, 청약신청 당시 주택 수를 합산하지 않는 부모의 나이 기준은 60세 이상이었지만 취득세 계산 시에는 65세 이상이다. 

또한 미혼인 30세 미만 세대원은 최근 연소득 934만 원 이상을 입증해야 부모와 세대 분리가 인정된다.

세대의 기준은 입주 잔금일, 즉 주택의 취득일 현재 주민등록표를 기준으로 한다. 

다만, 이 부분은 2022년 법 개정으로 위의 조건을 만족하는데 세대 분리를 하지 못한 경우에도 주택의 취득일로부터 60일 이내에 주택을 보유한 가족과 세대를 분리해 절세가 가능하다.

■ 생애최초 주택 취득에 대한 취득세 감면

분양으로 입주하는 세대 중 본인과 배우자가 생애 처음으로 주택을 취득하는 입주자가 주목할 부분도 있는데 바로 취득세의 절반을 감면받을 수 있는 ‘생애최초 주택 취득에 대한 감면’이다.

2022년 법 개정으로 세대원 전원이 아닌 성인인 본인과 배우자(기혼인 경우)만 주택을 취득한 적이 없으면 감면 신청이 가능한데, 다만 아직 전년도 부부합산 소득 7천만 원 이하, 취득가격 4억 원 이하 등 조건은 아쉽게도 그대로이다. 

해당 단지의 분양가를 기준으로 전용면적 59㎡ 이하에 옵션 또는 권리금(프리미엄)이 많이 더해지지 않은 세대 위주로 감면이 가능할 것으로 보인다.

감면을 신청한 후 추징 등 불이익을 받지 않으려면 유의할 사항도 있다. 주택 취득일로부터 3개월 이내에 전입신고 및 거주를 시작해야 하고, 거주 기간이 3년이 지나기 전에 감면받은 주택의 소유권을 이전하거나 임대를 비롯한 다른 용도로 사용하지 않아야 한다. 

다만, 취득자의 기존 거주 주택의 임대차 기간이 만료되었으나 보증금 반환 지연으로 기존 거주지에 주소를 유지하는 경우 3개월 이내에 전입하지 못해도 추징이 되지 않을 수 있도록 보완되었다.

■ 세무민원실 하나로창구 운영 1주년

 의정부시는 지난 2021년 2월부터 세무민원실 하나로창구를 시행해 1주년을 맞이했다. 세무민원실 하나로창구는 취득세, 등록면허세 등 각각 나누어져 있던 업무를 전국 최초로 통합해 운영한 사례이다.

부동산 세법의 개정으로 취득세, 등록면허세, 지방소득세 등은 지방세 담당자도 다 알기 어려울 정도로 체계가 복잡해졌지만 하나로창구 시행과 함께 민원처리 시간과 대기시간을 줄여 민원인의 불만을 해소하는 데 성공했다.

안병용 의정부시장은 “세무민원실의 하나로창구와 민원대기 순번시스템의 도입으로 민원인의 불편을 줄이게 되었다”며 “인식개선과 불이익 감소를 위해 지방세를 더 알리고 시민에게 더 다가가는 희망도시 의정부시가 되기 위해 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

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