임대 목적 주택 구매자는 집값 상승기 투자 수익을 목적으로 부동산 시장에 뛰어든 경우일 가능성이 높다.

해당 시기 개인 주택구매자 150만 6,085명(연령 미상 제외) 중 임대 목적으로 주택을 구입한 매수자는 43만 3,446명으로 전체 구매자의 28.7%였다. 10명 중 3명은 실수요자가 아니었다. 

연령별로는 30대(24.7%), 40대(24.4%), 50대(19.9%) 순으로 많고, 20대(12.8%)도 적지 않다.

연령별 인구수 자체가 달라서 발생하는 착시효과가 있을 수 있다고 판단하여, 각 연령별 주택구매자 중 임대 목적의 비율도 살펴보았다. 

미성년자가 88.5%로 월등히 높았고, 20대도 42.6%로 높았다. 

이들은 집값이 폭등하던 2020년 상반기부터 2021년 상반기까지 급격히 증가했다. 당시 4만 1,719명에서 13만 6,612명으로 1년 만에 227%가 늘어났다. 

특히 2020년 상반기에서 2020년 하반기까지는 87.9%로 반기 증가율이 가장 높았다. 

이후 집값이 하락하기 시작한 2021년 하반기부터 전기 대비 30%가 떨어지면서 급격히 감소했다. 

이들이 구입한 주택의 평균 가격은 4억 3,493만원인 가운데, 가격대별 비중은 3억원 미만(50.2%)이 절반가량으로 가장 높고, 다음으로 3~6억원 미만(26.6%), 6~9억원 미만(12.9%) 순이다.

9억원 이상의 고가 주택 구매자도 4만 4,411명으로 10.3%를 차지했다. 

이들이 구입한 주택의 유형은 시기별로 변화를 보였다. 

2020년 상반기에는 서울 아파트가 48%로 절반 가까이를 차지했으나 이후 2020년 하반기와 2021년 상반기까지는 경기·인천 아파트, 2021년 하반기 이후 비수도권 지역의 주택에 대한 매수자가 증가했다. 

투기 수요가 서울에서 지방으로 확산되는 흐름이 반영된 것으로 보인다.

특히 비수도권 주택에 대한 수요가 2021년 상반기부터 늘어나는데, 이는 주택임대사업자에게 비수도권 3억원 이하 주택에 대해 취득세 50% 감면과 종부세 합산배제의 혜택을 준 것이 영향을 미쳤다고 판단된다.

주택구매자금 조달 방식도 살펴보았다. 

임대 목적 주택구매자는 자기자본 35.1%, 금융기관 대출이나 기존 세입자의 보증금 등 외부차입금 등 62.9%로 구매자금을 조달했다. 

아예 외부차입금이 없는 경우(3만 2,672명)를 제외하고, 계산할 경우 외부차입금 비율은 71.8%로 높아졌다. 

구매자금의 3분의 2 이상을 밖에서 빌린 돈에 의존하고 있었다. 

반면 실거주 목적으로 주택을 구입한 매수자는 자기자본이 57.9%, 외부차입금은 42.1%였다. 자기자본 비중이 외부차임금보다 높았다. 

자금 조달 방식을 세부적으로 살펴보면, 임대 목적 주택구매자는 전체 구매가격 중 세입자임대보증금 비중이 52.5%로 ‘전세 끼고 집을 사는 방식’에 가장 많이 의존하고 있었다. 

반면 실거주 목적 주택구매자는 자신이 살던 집을 팔거나 임대보증금을 돌려받아 마련한 금액(부동산 처분 금액)이 33.5%로 가장 많았고, 그 뒤로 주택담보대출이 23%를 차지했다. 

‘전세 끼고 사는 방식’ 중에서도 주택가격 대비 세입자 임대보증금의 비중이 80%를 넘어 갭투기로 분류할 수 있는 경우가 12만 1,553명, 28%를 차지했다. 

세입자 임대보증금 비중이 60~80%를 차지하는 경우도 11만 1,481명(25.7%)에 달했다. 

연령별로 세대 내에서 갭투기 비중을 살펴보았다. 

미성년자가 47.2%(1,142명), 20대가 35.7%(1만 9,716명)으로 전연령 평균(28.0%)에 비해 월등히 높았다. 

미성년자의 경우 부모의 대리투자라는 점에서 예외로 치더라도, 투자를 목적으로 주택을 구매한 20대 중 3분의 1 이상이 갭투기에 뛰어들었다는 점은 우려할 수치이다. 

갭투기자 구입한 주택의 평균 가격은 2억 5,267만원이었다. 

주택의 유형으로 살펴보면 경기·인천 아파트(24.7%) 비중이 가장 높은 가운데, 서울 연립다세대(23.4%)와 경기·인천 연립다

세대(23.4%)를 합한 수도권 연립다세대 비중이 46.8%로 절반에 근접한다.

갭투기자들은 어느 지역에 투자를 했을까? 갭투기 매수 많은 지역을 시군구 단위로 살펴보니 서울 강서구(5,910명), 충북 청주시(5,390명), 경기 부천시(4,644명) 순이다. 

강서구의 경우 2020년부터 2022년 8월까지 기간 중 대부분의 기간 동안 1위를 차지했다. 

지역을 읍면동 기준으로 세분화하니 서울 강서구 화곡동(4,373명), 인천 부평구 부평동(1,659명), 인천 미추홀구 주안동(1,646명) 순이었다. 

서울 강서구에서 발생한 갭투기 5,910건 중 74.0%가 화곡동에서 발생했다. 

강서구 화곡동은 2020년 하반기부터 쭉 갭투기 1위를 차지했다. 

이 지역은 최근 깡통전세가 다수 발생하는 위험지역으로 주목되었다. 

금리인하 시기의 확대되었던 갭투자가 금리인상 시기의 깡통전세로 이어질 가능성이 큰 만큼, 갭투기가 심각한 지역을 중심으로 세입자 보호대책이 마련되어야 한다. 

 

이번 분석은 지난 2년 집값 상승기의 30% 가량은 실수요가 아닌 투자 수요였음을 보여준다. 

집값 상승과 투자 수요는 깊이 연관되어 있는데, 특히 세입자의 임대보증금에 80% 이상을 의존하는 갭투기 매수자가 10만 명 이상 주택 시장에 뛰었들었다는 사실이 드러났다. 

지난 정부가 추진한 등록 임대사업자 제도는 과도한 세제 혜택으로 갭투기를 동반한 투자 수요를 촉진한 것으로 판단된다. 

최근 금리 인하로 주택가격이 하락세로 접어든 가운데, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지는 세입자 보호 대책이 시급히 필요하다.

심상정 의원은 “부동산을 보유하고 있으면 결국은 돈을 번다는 부동산 불패 신화를 넘어서지 않는 한 실거주자의 주거안전은 어렵다” 며, “정부는 임대사업자에 대한 과도한 혜택 및 상생임대 제도와 같이 다주택 임대인의 특혜를 강화하는 정책이 아니라 임대차보호법과 같이 임차인의 권리를 강화하는 정책을 펴야 한다” 고 정부 주거 정책의 방향전환을 요구했다. 

또한 갭투기가 깡통전세로 이어지고 있음이 밝혀진 만큼 “갭투기를 규제하고, 보증금을 집값의 일정 비율 이하로만 책정하도록 하는 등 세입자 피해를 사전에 예방하는 정책을 도입할 필요가 있다.” 고 밝혔다.