전국LH중소형10년공공임대연합회(이하 연합회)는 금일(8월1일), 판교 산운마을 11단지(504가구), 산운마을 12단지(510세대)는 ‘우선분양전환권’ 행사를 위해 성남시 공동주택과에 감정평가를 의뢰했다고 밝혔다.

 

‘우선분양전환권’이란 공공주택특별법 제50조의3 ①항에 명시된 분양전환되는 임대주택 임차인에게 주어진 권리이다. 분양전환되는 임대주택은 분양주택과 동일하게 당첨과 동시에 청약저축통장이 상실되고, 재당첨제한을 받는다.

또한 건설원가의 대부분을 입주민이 부담하고, 10년 동안 재산세, 종합토지세, 도시계획세 등 임대료에 포함시켜 지불해오면서 얻는 권리가 바로 ‘우선분양전환권’이다.

 

그런 이유로 우선분양전환권은 분양전환되는 임대주택에 있어 매우 중요한 요소인데, 헌법재판소에서도 2012헌바44 헌재결정례를 통해 계약에 의한 사업자의 신뢰이익보다는 임차인의 우선분양전환권에 의한 공익 실현이 우선임을 밝히고 있다.

 

또한 2009다97079 대법원 판례에서도 위 헌재결정례와 같이 개정된 법률안을 따라야 한다는 판결요지와 함께, 임차인의 우선분양전환권의 박탈은 임대주택법 취지를 훼손하고 제3자 매각을 통해 사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 되어서는 안 된다고 하고 있다.

 

한편 국토교통부는 우선분양전환권에 대한 중요도를 알고 있기 때문에, ‘임차인의 우선분양전환권을 포기하는 조건으로 연장, 대출해주겠다’는 대안을 정부 법률개정안으로 국회에 발의한 상태이다.
즉 국토교통부도 우선분양전환권에 대한 사법부 판결이 두려워 이 우선분양전환권을 아예 포기시키려는 의도가 숨겨져 있다.

 

LH공사는 2018년까지 총 11.4만호(중소형 11.0만호, 중대형 0.4만호)의 10년 공공임대주택을 공급하고 있고, 판교지역에서 최초로 공급되었는데, 이번에 산운마을 11단지, 12단지 중소형 임차인들이 우선분양전환권을 주장하며 감정평가를 최초로 성남시에 의뢰한 것이다.

 

현재 판교원마을 12단지(중대형, 85제곱미터 초과)의 경우는 LH공사가 직접 감정평가를 진행하고 있는데, 이는 불법적 행위라는 가처분신청이 진행되고 있다. 판교원마을12단지에 따르면, “감정평가는 공공주택특별법 제50조의3 ③항에 따라 성남시가 감정평가를 진행하여야 하는데, LH공사가 동대표 회장과 밀실 협약서를 맺고 LH공사가 직접 감정평가를 진행하고 있다.”며 “동시행령 제56조 ⑦항은 85제곱미터 초과를 제외한 분양전환 임대주택의 분양전환가 산정기준과 그 방법을 국토교통부령으로 위임한 조항일 뿐인데, 마치 감정평가마저도 제외한다는 것으로 엉터리 법 해석을 하며 불법적으로 분양전환을 진행하고 있다”고 밝혔다.

 

또한 연합회 측은 그 과정 속에서 LH공사는 “우선분양전환권을 안 주겠다, 임대차 계약을 해지하겠다" 고 하고 있어 별도로 공갈협박죄로 별도의 고소고발전이 진행 중이다.

분양전환되는 임대주택은 임대기간이 5년인 경우와 10년인 경우가 있는데, 법에서는 5년, 10년 구분없이 감정평가는 진행하도록 되어 있다.

다만 5년인 경우는 건설원가와 감정가액의 산술평균으로, 10년인 경우는 감정가액을 초과할 수 없다는 상한선만 주어진 상황인데, LH공사가 이 상한선으로 분양전환가격을 정해 갈등이 발생한 것이다.

 

그래서 연합회는 법정상한선인 감정가액이 분양전환가격으로 되는 것은 우선분양전환권을 사실상 박탈하는 것이기에 오히려 우선분양전환권 행사를 위한 감정평가 의뢰를 진행하여 감정평가금액 이하에서 우선분양전환권이 실질적으로 보장되는 분양전환가격을 책정해줄 것으로 요구하고 있다.

 

그 기준으로는 이번에 국토교통부가 발표한 분양가상한제를 손꼽고 있다. 연합회 관계자는 “부자들에게 공급하는 민간택지도 분양가상한제를 적용하겠다고 하면서, 우리 서민들에게 공급한 공공택지 20평대 아파트를 시세 감정가액으로 분양하겠다는 것은 국가가 서민들에게 할 짓이 아니다”라고 성토했다.